اخذ وکالت بلا عزل از مشتری به جای سند رهنی یا وثیقه
به جهت این که بانکها و مؤسسات اعتباری اعم از خصوصی و دولتی در جهت وصول سريع مطالبات بانکی خود نسبت به اخذ وکالتنامه بلا عزل و با حق توکیل به غیر از گیرنده تسهیلات اخذ می نمایند و با توجه سوء استفاده برخی بانکها و مؤسسات اعتباری در این خصوص در بند۷-۷ در قانون بودجه سال ۹۱ بدین شرح مجلس شورای اسلامی مصوب نمود که دریافت وکالت بلاعزل از تسهیلات گیرندگان بابت وثیقه های در رهن بانک ها و مؤسسات مالی و اعتباری دولتی و خصوصی ممنوع میباشد و وثیقه گیرندگان موظفند فقط در قالب قرار دادهای منعقده شده نسبت به اجرا گذاشتن وثیقه عمل نمایند.
که بانک مرکزی در جهت اجرای قانون مذکور بخش نامه شماره ۹۱/۹۱۷۲۸ مورخ۹۱/۴/۱۱ را صادر نمود.
لازم به ذکراست ، این که بند ۷۷ مذکور در قانون بودجه سال ۹۲ (بند الحاقی ۵۰) تکرار شد اما شورای نگهبان به لحاظ ماهیت دائمی آن را مغایر با قانون اساسی اعلام کرد که مجلس شورای اسلامی در جهت تأمین شورای نگهبان آن را از بودجه ۹۲ حذف نمود و در این خصوص در محاکم حقوقی اختلاف حادث گردید.
که آیا بند ۷-۷ ماده واحده قانون بودجه سال ۹۱ به لحاظ ماهیت غیر بودجه ای ماهیت دائمی آن همچنان قابلیت اجرایی دارد یا خیر؟ یعنی شورای نگهبان صرفا راجع عقود بانکی سال ۹۱ دارای اعتبار بوده و اثردارد؟ که پاسخ آن در رای آتی به طور دقیق آمده است.
رأی دادگاه:اخذ وکالت بلا عزل از مشتری به جای سند رهنی یا وثیقه
در خصوص دعوی خواهان آقای ع . ر فرزند… با وکالت بعدی -۱- آقای م . ی وکیل پایه یک دادگستری – آقای م. ص کارآموز وکالت دادگستری به خواندگی شرکت بانک انصار ( سهامی خاص) با وکالت خانم زهرا هاشمی وکیل پایه یک دادگستری به خواسته -۱ اعلام بطلان معامله قرارداد وکالت شماره ۱۶۳۴۰ مورخ ۹۲/۱۱/۱۷ دفتر اسناد رسمی شماره ۳۶ قم با موضوع یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی … فرعی از ۲۹۲ اصلی مفروز و مجزا شده از … فرعی از اصلی مذکور مقوم به ۲۱۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال ۲- اعلام بطلان معامله سند صلح رسمی شماره ۱۷۳۱۴ مورخ ۹۳/۲/۹ دفتر اسناد رسمی شماره ۳۶ قم موضوع صلح معوض یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ……….. فرعی از …. اصلی و مجزا شده از … فرعی از…. اصلی بخش ۵ قم مقوم به به ۲۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال ۳- ابطال اجراییه موضوع سند صلح شماره ۱۷۳۱۴ مورخ ۹۴/۲/۹ دفتر اسناد رسمی شماره ۳۶ قم با موضوع تخلیه آپارتمان به پلاک ثبتی مرقوم در پرونده اجرایی به کلاسه ۹۴۰۰۱۴۵ واحد اجرای ثبت قم مقوم به ۲۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال ۴ ابطال سند رسمی (سند رسمی صلح به شماره ۱۷۳ مورخ ۹۴/۲/۹ موضوع صلح معوض یک دستگاه آپارتمان پلاک ثبتی مقوم به ۲۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال ۵- ابطال سند رسمی موضوع وکالت نامه رسمی شماره ۱۶۳۴۰ مورخ ۱۷ ۹۲/۱۱/۱۷ تنظیمی دفتر استاد رسمی شماره ۳۶ قم به جهت ممنوعیت قانونی وفق بند ۷-۷ ماده واحده قانون بودجه سال ۹۱ و بخشنامه شماره ۹۱/۹۱۷۲۸ مورخ ۹۱/۴/۱۱ بانک مرکزی مقوم به ۲۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال .
توضیح اینکه وکلای خواهان به شرح دادخواست و صورت جلسه مورخ ۹۶/۷/۱۲ دادگاه و لایحه تقدیمی به شماره ۲۴۳۹ مورخ ۹۶/۷/۲۵ اجمالا اعلام نموده:
الف) موکل وی طی قرار داد تسهیلات مشارکت مدنی به شماره ۳۵۱۳۷۰۱۲۱۴۳۴۱ در مورخ ۹۲/۱۲/۳ مبادرت به اخذ یک فقره تسهیلات به مبلغ ۱/۸۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال از بانک انصار شعبه بلوار صدوقی قم نموده و جهت تضمین باز پرداخت تسهیلات مذکور یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی متنازع فیه را طی سند رهنی شماره .. مورخ ۹۲/۱۱/۱۷ تنظیمی دفتر اسناد رسمی …. قم به عنوان وثیقه قرار داده است.
ب) شرکت بانک خوانده قبل از تنظیم سندرهنی اقدام به دریافت وکالتنامه رسمی شماره ۱۶۳۴۰ مورخ ۹۲/۱۱/۱۷ تنظیمی همان دفتر اسناد رسمی قم نموده
ج) به جهت معوق شدن بخشی از اقساط تسهیلات مذکور بانک انصار بدون مراجعه به سند رهنی یاد شده، با استفاده از وکالت نامه مرقوم اقدام به انتقال قطعی یک واحد آپارتمان موصوف در قالب عقد صلح (سند رسمی شماره ۱۷۳۱۴ مورخ ۹۴/۲/۹ دفتر۳۶ قم) به نام خود نموده و موکل در سند مذکور متعهد به تخلیه و تحویل ملک به متصالح گردیده و الا از طریق واحد اجرای ثبت ظرف ۱۰ روز اجراییه صادر و اقدام خواهد شد که در مورخ ۹۴/۱۰/۱۵ اجراییه صادر و به کلاسه ….ثبت شده که عملیات مذکور بر خلاف قانون بوده است.
زیرا اولا بانكها وفق بند ۷-۷ ماده واحده قانون بودجه سال ۹۱ و بخشنامه شماره ۹۱/۹۱۷۲۸ مورخ ۹۱/۴/۱۱ ممنوع از دریافت وکالت نامه از مشتریان گردیده اند دریافت وکالت بلا عزل از تسهیلات گیرندگان یابت وثیقه های در رهن بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری دولتی و خصوصی ممنوع میباشد و وثیقه گیرندگان موظفند فقط در قالب قرار دادهای منعقده نسبت به اجرا گذاشتن وثیقه عمل نمایند. این ممنوعیت در بند الحاقی بند ۵۰ قانون بودجه ۱۳۹۲ تکرار شده که شورای نگهبان به لحاظ ماهیت دائمی بودن آن را مغایر با قانون اساسی اعلام کرد که بند ۵۰ الحاقی حذف گردید و برخی مقررات ماده واحده قانون بودجه به دلیل غیر بودجه ای بودن، ماهیت دائمی دارند مانند تبصره ۳۰ قانون بودجه سال ۱۳۳۹ راجع به نمایندگان حقوقی ادارات که بخشنامه شماره ۱۱/۹۱۷۲۸ مورخ ۹۱/۴/۱۱ دلالت بر این دارد ثانیا رابطه حقوقی بانک و مشتری) گیرنده تسهیلات در اخذ وکالت در راستای رابطه تسهیلاتی میان آنان است و هدف از تنظیم وکالتنامه تضمین باز پرداخت تسهیلات دریافتی بوده و قصد واقعی آنان اعطای نیابت به عنوان وکیل با اختیارات نامحدود نبوده بلکه وکالتنامه در راستای تسهیلات و محدود به رابطه قراردادی بوده و بانک خوانده نیز قصدی جز وصول مطالبات از محل وکالت مذکور نداشته هر چند سند رهنی نیز تنظیم گردیده.
ثالثا اقدام بانک خوانده در جهت دور زدن قانون و خودداری از طی تشریفات قانونی سند رهنی و فشار مضاعف به موکل و عدم اقدام از طریق تقاضای صدور اجراییه و تشریفات قانونی بوده که از این طریق مبادرت به انتقال سند رهنی ملک نموده که این اقدام بانک بر خلاف مصلحت موکل بوده ماده ۶۶۷ قانون مدنی) و در بهترین حالت اقدام بانک معامله فضولی و موقوف به تنفیذ موکل است.
رابعا موکل مبلغی در حدود دو میلیارد ریال به بانک خوانده بدهکار بوده حال آنکه پلاک متنازع فيه مطابق نظریه کارشناس رسمی دادگستری حدود چهار میلیارد ریال ارزیابی گردیده که حاکی از عدم رعایت مصلحت موکل است و اقدام بانک وفق اصل ۴۰ قانون اساسی اضرار به غیر و سوء استفاده از حة ، فاقدمشروعیت است .
خامسا ماده ۷۷۷ از قانون مدنی به موجب ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت (۱۳۸۶) نسخ گردیده و اجازه استفاده از وکالت توسط بانک مرتهن را نسخ نموده و بانک خوانده به حكم قاعده لاضرر برای اعمال حق خود نمیتواند موجبات ضرر موکل را فراهم نماید و تنظیم سند وکالت مذکور بر خلاف قواعد آمره از جمله ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و مغایر با نظم عمومی بوده و باطل است.
سادسا صدور اجراییه توسط اسناد رسمی و تعقیب عملیات اجرائی آن واحد اجرای ثبت کلاسه ۹۴۰۰۱۴۵ برخلاف موازین قانونی بوده زیرا وفق بند د ماده ۲ و مواد ۱۴۷ تا ۱۵۵ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مصوب ۱۳۸۷ ریاست محترم قوه قضائيه، واحـد اجرای ثبت صرفا در ۲ مورد میتواند نسبت به صدور اجراییه اقدام نماید ۱- تخلیه عین مستأجره ۲- تخلیه و ختم عملیات اجرایی در اسناد وثیقه رهنی و با این وصف تخلیه صرفا رفا از طریق مراحل قانونی از جمله ،ارزیابی مزایده و…. باید صورت گیرد.
سابعا بند ۲ ماده ۳۴ قانون پولی بانکی کشور مصوب ۱۳۵۱ انجام معاملات غیر منقول برای بانکها را ممنوع نموده لذا اقدام بانک خوانده بر خلاف نص صریح قانون بوده که ملک را به نام خود منتقل نموده است وکیل بانک خوانده طی لایحه شماره ۲۶۷۲ مورخ ۹۶/۸/۱۱ اجمالا عنوان نموده ۱- حذف بند ۵۰ الحاقی به لایحه بودجه سال ۹۲ توسط نمایندگان مجلس برای تأمین نظر شورای نگهبان حاکی است که اخذ وکالت در سال ۹۲ بلا مانع بوده است -۲ با توجه به صراحت ماده ۳۴ قانون ثبت و ماده ۲ آئین نامه مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا به لحاظ آنکه ضمن سند رسمی قبض تخليه صادر شده و متعهد سند مزبور تعهدی را ،پذیرفته لذا اجراییه مطابق قانون بوده و ادعای خواهان بلا وجه است -۳ استناد وکیل خواهان به بند ۲ ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی کشور ممنوعیت معامله غیر منقول برای بانک صحیح نیست زیرا مطابق تبصره ماده مرقوم بیان داشته: «تملک غیر منقول برای استیفای مطالبات و یا……… مشمول ممنوعیت……… نخواهد شد»
۴- استناد به بخشنامه و آرای دادگاهها و دیوان عدالت اداری جهت اثبات ادعا به لحاظ این که قانون نبوده و نمیتواند ناقض باشد و نیز نمیتواند مثبت ادعا باشد. 5- ادعای اینکه قصد بانک از تنظيم وکالتنامه صرفا توقیف ملک بوده وفق ماده ۱۹۱ قانون مدنی و قصد واقعـی خواهـان بـا امضای قرارداد مشخص است و ادعای فقدان کذب و بی اساس است.
۶- ماده ۷۷۷ قانون مدنی کماکان معتبر است و ماده ۳۴ قانون اصلاح ثبت آن را نسخ ننموده و شورای نگهبان نیز خلاف شرع بودن آن را اعلام ننموده است و اصل آزادی قراردادها حاکی از صحت آن است و بانکها و طرفین قرارداد اختیار دارند که صرفا سند رهنی تنظیم نمایند که نظریه شماره ۷/۸۰۹۸۰ مورخ ۸۹/۱۲/۲۵ و نظریه شماره ۵۴۵۴ مورخ ۸۱/۶/۱۱ اداره حقوقی قوه قضاییه مؤید استدلال مذكور است با تقاضای وکیل خواهان دادگاه پرونده تسهیلاتی خواهان نزد خوانده را در تاریخ های ۹۶/۷/۵ و ۹۶/۷/۱۵ از بانک انصار مطالبه نمود که وکیل خوانده طی لایحه تقدیمی شماره ۲۴۰۲ مورخ ۹۶/۷/۲۴ اعلام داشتند که قراردادهای بانکی با توجه به عدم ارتباط اسناد فوق با موضوع خواسته بلا وجه میباشد.
دادگاه با عنایت به محتوای پرونده و نظر به اینکهک
اولا مقررات پولی و بانکی و مجموعه قوانین و بخشنامه ها و آئین نامه ها و ضوابط اعلامی از سوی شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی وفق بندهای ۷ و ۱۱ و ماده ۱۴ قانون نظام پولی و بانکی کشور و مطابق ماده ۳۷ ضوابط اعلامی از سوی شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی وفق بندهای ۷ و ۱۱ و ماده ۱۴ قانون نظام پولی و بانکی کشور و مطابق ماده ۳۷ همان قانون، از جمله قواعد آمره مره و مربوط به نظم عمومی بوده و توافق برخلاف آن یا اقدام بر خلاف آن، جایز نیست.
ثانیا با عنایت به دادخواست تقدیمی مدارک و مستندات اعلامی و مطالب طرح شده توسط وکیل خواهان که مؤید خواسته ها میباشد و با توجه به تصریح قانون بودجه سال ۱۳۹۱ مبنی بر ممنوعیت قانونی جواز اقدام خوانده در انتقال ملک بر مبنای وکالت بلاعزل اخذ شده از گیرنده تسهیلات فاقد مبنای قانونی و برخلاف آن بوده و بر این مبنا فاقد اعتبار و اثر قانونی میباشد و به تبع آن اقدامات اجرایی انجام شده نیز فاقد اثر خواهد بود زیرا آنچه مسلم است نه تنها تنظيم عقد وکالت در سال ۱۳۹۱ توسط بانکها ممنوعیت قانونی داشته بلکه قبل از سال ۹۱ و بعد از آن نیز این ممنوعیت وجود دارد زیرا اساسا با وجود ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت ماده ۷۷۷ قانون مدنی نسخ ضمنی گردیده است و حداقل این است که ماده ۷۷۷ قانون مدنی در خصوص بانکها مطابق قانون بودجه سال ۹۱ و وفق بخشنامه بانک مرکزی لغو و نسخ گردیده است و برخی مقررات قانون بودجه جنبه دائمی دارد زیرا ماهیت برخی مقررات قانون بودجه دائمی است و چون سیر قانونگذاری در کشور در خصوص یک موضوع طولانی است قانونگذار برخی موارد ماهیتی را در قالب قانون بودجه به تصویب می رساند تا انتظام به جامعه برگردد و در طول سابقه تقنینی نیز موارد مشابه آن فراوان بوده و هست و همچنین یکی از ویژگیهای اساسی قانون دائمی بودن آن است و صرفا قوانین آزمایشی به صورت قوانین موقت میباشند .
زیرا در قانون بودجه به لحاظ این که برخی مقررات آن با توجه به شرایط سیاسی و اجتماعی و اقتصادی یا نظامی خاص جامعه وضع میگردد که با سپری شدن یکسال و تغییر آن شرایط، به طور طبیعی آن مقررات فاقد اثر برای سال بعد خواهد بود اما برخی مقررات قانون بودجه به لحاظ ماهیت آن دائمی است و محدود به دوره یک ساله نمی باشد و تا زمانی که قانونگذار صریح یا ضمنی آن را نسخ ننماید اعتبار دارد و در خصوص ممنوعیت اخذ وکالت نیز صریح یا ضمنی نسخ نگردیده است و همچنان دارای اعتبار قانونی است زیرا در این ویژگی خاص در سال ۹۱ نبوده که در سال ۹۲ نباشد زیرا شرایط سیاسی اجتماعی و اقتصادی جامعه تفاوتی از این جهت اخذ) وکالت توسط بانکها از مشتریان نکرده است و همان شرایط همچنان حاکم است و سؤال این است که آیا اعتبار تبصره های بودجه سنواتی به خودی خود پس از یکسال مالی از بین میرود.
یا همچنان به قوت خود باقی میماند در پاسخ باید گفت تبصره های قانون بودجه به دو گروه تقسیم میشوند تبصره هایی که اعتبار آن محدود به یکسال است مانند تبصره های ناظر به دخل و خرج کشور و وضع مالیات و عوارض و تقسیم درآمدها و هزینه ها و مانند اینها و تبصره هایی که اعتبار آن محدود به یکسال نبوده و دائمی است مانند قانون بودجه سال ۱۳۳۸ و ۱۳۳۹ که مفاد حکم چنان استکه نمیتواند موقت باشد و پس از پایان سال نیز به عنوان قانون مستقل و قابل اجرا است و در این گونه موارد از موضوع قانون و تبصره و بند مربوط به قانون بودجه میتوان به راحتی این موضوع را استنباط کرد مثلا چنانچه سن بازنشستگی تغییر یابد یا اخذ وکالت از سوی بانکها ممنوع گردد یا صلاحیت دادگاه تغییر یابد یا برخی اشخاص معاف از هزینه دادرسی گردند ………. قانون دائمی است زیرا قانون بودجه راجع به دخل و خرج دولت است و هر چه از آن خارج شود، مربوط به قانون دائمی است و موضوع ممنوعیت اخذ وکالت توسط بانکها هیچ ارتباطی به دخل و خرج دولت(بودجه سنواتی) ندارد بلکه قانونگذار اراده خود را بر ممنوعیت دائمی آن از طریق ساز و کار قانون بودجه اعلام نموده است و همین امر در خصوص برنامه های ۵ ساله توسعه کشور حاکم و جاری است و دکترین حقوقی در این خصوص نیز بر این روال است و رویه قضایی به معنی عام آن نیز این تفسیر را پذیرفته است و جملگی از منابع حقوق به شمار می رود و به همین جهت استفاده بانک خوانده با اخذ وکالت مذکور و تنظیم سند رسمی صلح یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی موصوف آن هم بدون رعایت تشریفات مقرر در آئین نامه مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مصداق کامل و فرد اجلای سوء استفاده از حق بر خلاف اصل ۴۰ قانون اساسی و اصل لا ضرر و برخلاف قوانین و مقررات مذکور بوده و در نتیجه باطل و فاقد اثر قانونی است .
ثالثا موضوع ادعای عدم رعایت مصلحت موکل از سوی بانک انصار، به لحاظ این که اقدام به اخذ وکالت برخلاف قانون بوده اساسا منتفی است زیرا عملی که بر خلاف قانون باشد (اخذ وکالت) رعایت و عدم رعایت مصلحت موکل به لحاظ فاقد مبنای قانون بودن آن اثری ندارد و اساسا در این موارد بررسی رعایت مصلحت موکل از سوی بانک به عنوان وکیل توسط دادگاه ضرورت ندارد و نظر به اینکه مبنای تنظیم صلح نامه نیز وکالتنامه مورد بحث است و مبنای اجراییه نیز سند رسمی صلح بوده که فاقد مبنای قانونی و محک,l به بطلان است و ماده ۳۹ قانون ثبت نیز مؤيد استدلال مذكور است زیرا مقرر نموده هر قراردادی که مخالف ترتيب مذكور باشد، باطل و كان لم يكن خواهد بود خواه قبل از این قانون باشد خواه بعد از آن و اعم از این که به موجب سند رسمی یا غیر رسمی باشد زیرا از نظر قانونگذار رعایت شرایط و ترتیبات ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت و تبصره های آن قاعده امری و الزام آور بوده و تخلف آن دارای ضمانت اجرای بطلان را به همراه دارد.
بنا به مراتب مذکور دادگاه ادعای خواهان را مورد پذیرش قرار داده و دفاعیات وکیل خوانده را مؤثر در مقام تشخیص نداده و به استناد مواد ۳۴ و ۳۹ قانون اصلاحی ثبت مواد ۱ و ۲ و و ۱۹۸ از قانون آئین دادرسی مدنی و مواد ۷ و ۱۱ و ۱۴ و ۳۴ و ۳۷ قانون پولی و بانکی کشور مصوب ۱۳۵۱ و قانون بودجه سال ۱۳۳۸ و ۱۳۳۹ کل کشور حکم به ۱ – بطلان معامله قرارداد وکالت شماره ۱۶۳۴۰ مورخ ‘ ۹۲/۱۱/۱۷ دفتر اسناد شماره ۳۶ قم با موضوع یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ۱۹۱۲ فرعی از ۲۹۲ اصلی مفروز و رسمی مجزا شده از ۱۳۰۰ فرعی از اصلی مذکور -۲ بطلان معامله سند صلح رسمی شماره ۱۷۳۱۴ مورخ ۹۴/۲/۹ دفتر اسناد رسمی شماره ۳۶ قم موضوع صلح معوض یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ۱۹۱۲ فرعی از ۲۹۲ اصلی و مجزا شده از ۱۳۰۰ فرعی از ۲۹۲ اصلی بخش ۵ قم ۳- ابطال اجراییه موضوع سند صلح شماره ۱۷۳۱۴ مورخ ۹۴/۲/۹ دفتر اسناد رسمی شماره ۳۶ قم با موضوع تخلیه آپارتمان به پلاک ثبتی مرقوم در پرونده اجرایی به کلاسه ۹۴۰۰۱۴۵ واحد اجرای ثبت قم ۴- ابطال سند رسمی (سند رسمی صلح به شماره ۱۷۳۱۴ مورخ ۹۴/۲/۹ موضوع معوض یک دستگاه آپارتمان پلاک ثبتی -۵ ابطال سند رسمی موضوع وکالت نامه رسمی شماره ۱۶۳۴۰ مورخ ۹۲/۱۱/۱۷ تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ۳۶ قم صادر و اعلام می دارد. رأی صادر شده حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان میباشد.
